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Tipp des Monats Mai 2014 Sven Sievers Steuerberater in Hamburg Schnelsen
Vorsicht beim Verkauf!
Immobilien – Verkauf - Arbeitszimmer
Zur Zeit ist der Immobilienmarkt viel in Bewegung, es wird viel verkauft bzw. gekauft. So können sich bei einem guten Verkaufspreis ungewollte Nebenwirkungen auftreten, in Form eines vorhandenen und steuerlich geltend gemachten Arbeitszimmers.
Folgendes Beispiel verdeutlicht die Situation. Eine steuerpflichtige Person, in der Hauptsache Angestellter, übt nebenberuflich noch eine Selbständigkeit aus und nutzt dafür ein Arbeitszimmer im eigenen Haus/Wohnung.
Dieses wurde ab Übergabe (1.1.2013) genutzt und seinerzeit mit 200.000 EUR incl. Nebenkosten angeschafft. Von der Gesamtwohnfläche 150qm wurden für die Nebentätigkeit 15qm (10%) genutzt.
Als Betriebsausgaben ergeben sich max. 1.250 EUR jährlich für das Arbeitszimmer, da es sich nur um eine Nebentätigkeit handelt und das Angestelltenverhältnis im Vordergrund steht.
Mit Übergabe (31.12.2014) wird das Grundstück für 250.000 EUR verkauft. An Nebenkosten entstanden 5.000 EUR.
Bei der Steuererklärung 2014 muss ein Gewinn aus der Veräußerung erklärt werden. Hier gibt es zwei Ansatzmöglichkeiten. Die erste Prüfung ist, handelt es sich bei dem Zimmer um Betriebsvermögen oder nicht.
Wird die Nebentätigkeit als gewerbliche (z.B. Handelsvertretung) ausgeführt unterliegt der Gewinn auch noch der Gewerbesteuer.
Hier hilft der § 8 Einkommensteuerdurchführungsverordnung (EStDV).
Liegt der Wert der Nutzung unter 20% vom Gesamtwert und ist dieser nicht größer als 20.500 EUR, liegt kein Betriebsvermögen vor.
In unserem Beispiel beträgt der anteilige Anschaffungswert 20.000 EUR (10% von 200.000) und liegt knapp unter dem Wert von 20.500 und ist somit kein Betriebsvermögen.
Somit liegt nur ein privates Veräußerungsgeschäft gem. § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) für das Arbeitszimmer vor. Selbst wenn der Verkauf nach zehn Jahren erfolgt, da eine betriebliche Nutzung vorliegt.
Der Rest des Objektes ist generell davon nicht betroffen, da er zu eigenen privaten Wohnzwecken genutzt wurde.
Es ergibt sich folgender Gewinn:
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Veräußerungspreis
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250.000
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anteilig
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25.000
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Veräußerungskosten
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-5.000
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anteilig
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-500
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Anschaffungskosten
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-200.000
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anteilig
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-20.000
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Ergebnis
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Veräußerungsgewinn
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4.500
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Also beachten Sie diese Angaben beim Verkauf einer zum Teil auch betrieblich genutzten Wohnung.
Bei Fragen oder Unklarheiten zu diesem Thema wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater.
Ihr Steuerberater Sven Sievers
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Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass zwischenzeitliche Änderungen im Steuerrecht die hier angegeben Hinweise außer Kraft gesetzt, oder eingeschränkt haben können.
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